A Estónia, esse pequeno país europeu à beira do mar Báltico, é atualmente a referência mundial quando o tema é administração pública digital.

São o exemplo a seguir na forma como um Estado democrático, com o foco realmente no cidadão, deve prestar os seus serviços públicos de forma completamente digital com garantia de segurança. Dos 1,3 milhões de estonianos, 98,2% possuem cartão de cidadão digital que lhes dá acesso a mais de 500 serviços governamentais e públicos.

A automatização, a digitalização e a adoção massiva das assinaturas digitais por parte da população teve um impacto muito grande na forma como as pessoas começaram a percecionar os serviços públicos digitais quanto ao impacto que têm na sua produtividade e na sua felicidade, para além do mais, permitiu ao país ter um resultado muito positivo em termos económicos poupando cerca de 2% do seu PIB anualmente.

Não deve ser difícil entender porquê.

Imaginemos milhares de pessoas, num só dia, a deslocarem-se sem ser necessário, só para ter de assinar um qualquer documento ou contrato. Imaginemos na perda de produtividade, dinheiro, o aumento de stress e o tempo que pouparíamos com uma simples mudança de mentalidade e de hábitos digitais.

Sugiro que olhemos agora para o conceito de identidade para que tenhamos, de alguma forma, a hipótese de criar um melhor mercado imobiliário: mais conectado; mais eficiente; mais seguro e mais transparente.

Atualmente, se pensarmos bem, de uma forma muito simplista pode-se afirmar que cada um de nós tem uma identidade fracionada que se encontra repartida por inúmeras instituições públicas e privadas, e um Estado que não está minimamente conectado, não é suficientemente seguro, nem transparente. Isto deveria preocupar-nos.

Portanto, esta falta de hábitos digitais parece ser um problema dentro deste paradigma, sem solução óbvia e que ganha contornos mais preocupantes quando se constata que Portugal está inserido na União Europeia com um mercado de mais de 508 milhões de pessoas, 27 legislações diferentes e uma necessidade premente de que todos os cidadãos europeus possam fazer transferências documentais ou financeiras, em tempo real, e com a integridade e confiabilidade exigidas.

Se queremos ter uma Europa eficiente, muito mais produtiva, com capacidade de produzir diariamente muito mais valor acrescentado e muito mais competitiva perante os mercados internacionais, precisamos de criar um mercado digital único, seguro e interconectado.

Perante esta necessidade foi criada em 2014 a Lei das Assinaturas Electrónicas da Comunidade Europeia, mais conhecida por eIDAS.

Este regulamento introduziu uma mudança radical de paradigma na identificação digital e na assinatura eletrónica e mudou para sempre a forma de fazer negócios e a forma como as empresas e os cidadãos europeus poderão interagir daqui para a frente. Introduziu também um ambiente regulamentar previsível que definiu os requisitos técnicos e de negócio para que as empresas, os cidadãos e as autoridades públicas pudessem realizar interações digitais seguras e confiáveis. Além disso, o regulamento eIDAS também define os requisitos para a conformidade com a diretiva de open-banking PSD2 e os respetivos certificados digitais. Inclui padrões para verificar a identidade de todos os titulares, bem como a operação dos fornecedores de Serviços de Confiança Qualificados, mais conhecidos como TSPs – Trust Service Providers que os emitem.

Embora cada Estado Membro tenha tido a autonomia para interpretar e transpor a lei de forma autónoma, a regulamentação foi responsável por estabelecer as restrições para que este novo ambiente digital fosse, de facto, interoperável e não sofresse fragmentações de qualquer tipo. É como se funcionássemos como um Estado Europeu federativo em termos tecnológicos, e isso foi apenas uma consequência para que a visão inicial de todos os pioneiros da Comunidade Europeia pudesse ser exequível.

Em vigor desde 2016, o eIDAS foi desenvolvido com base em dois princípios fundamentais:

1. Transparência: garante que as pessoas e as empresas possam utilizar os seus próprios sistemas nacionais de identificação eletrónica (eID) para aceder a serviços públicos disponíveis online noutros países da UE;

2. Interoperabilidade: criou um mercado interno europeu para os serviços de confiança, garantindo que funcionarão além-fronteiras e terão o mesmo estatuto jurídico que os seus processos equivalentes tradicionais, feitos totalmente em papel.

Parece-me também evidente que este regulamento foi elaborado pela Comissão Europeia com o propósito de fortalecer a confiança no sistema de transações online do mercado único europeu, oferecendo desde o seu início um ambiente digital e seguro.

Esta é uma das muitas iniciativas que a UE tem a decorrer há bastante tempo com o foco em inovação e desenvolvimento digital de cada um dos seus Estados-Membros para fortalecimento do seu mercado digital único.

Long Story Short.

As assinaturas digitais tornaram-se cada vez mais uma prática comum comercial padrão na UE para pessoas e empresas fornecerem consentimento legal. Tudo é possível, desde contratos multimilionários, até à gestão de qualquer questão empresarial, ou mesmo o acesso a serviços governamentais, as vantagens em adotar as assinaturas digitais são óbvias e é mais fácil visualizarmos as mesmas dando exemplos reais.

Dois exemplos dentro do contexto da mediação e do mercado imobiliário:

Exemplo 1. Um consultor imobiliário que vai ter pessoalmente com um cliente, apenas para se poder assinar o Contrato de Mediação Imobiliária que já estava previamente acordado estando o cliente convencido em dar a oportunidade ao profissional para que lhe conseguir encontrar a melhor oferta possível.

Exemplo 2. Temos um cliente na Suíça e a forma de conseguirmos ter o contrato de Mediação, é por correio registado. Muitas vezes extravia-se e este processo é do mais arcaico que conheço.

Entre gasóleo, parquímetros, possíveis portagens e todo o tempo que se gasta durante este processo, temos sempre e no final, um custo infundado.

Padronizar o uso de assinaturas digitais no dia a dia de uma empresa facilita em muito o acesso a serviços digitais governamentais, garante a integridade e legalidade do ato, reduz a vulnerabilidade de uma empresa à fraude e claro, reduz em muito os custos (de oportunidade e financeiros) e o tempo que poderiam estar a produzir valor.

O foco do consultor tem de estar em angariar e não no processo administrativo, portanto, e tal como já se sabe, devemos de respeitar a Lei de Pareto que nos tornará certamente mais hiper-mega-produtivos para alcançarmos o rácio que todos desejamos:

Conseguir que 20% do nosso tempo despendido, resulte em 80% dos nossos resultados.
Até porque sabemos que este é um mercado onde o custo de oportunidade muitas vezes é um fator diferenciador, ou em último caso, para que se possam focar na angariação contínua de imóveis e na construção de relações de confiança e proximidade.

Parece-me evidente que a mediação pode, e deve, encontrar uma oportunidade neste novo paradigma, e que poderá significar adquirir, com toda a segurança jurídica e digital, clientes internacionais a qualquer hora e em qualquer lugar através de uma experiência intuitiva e simples.

Quem tiver digitalizado o seu negócio terá uma vantagem competitiva em relação a todos os restantes.

Uma assinatura eletrónica é um conjunto de dados, em formato eletrónico, que se ligam ou estão logicamente associados a outros dados no mesmo formato e que são utilizados pelo signatário para assinar um documento eletrónico(Regulamento (UE) n.º 910/2014 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de julho de 2014 ou Regulamento eIDAS).

Neste conceito cabem três tipos de assinaturas electrónicas, mas quero apenas focar o meu artigo nas assinaturas avançadas(AES) e nas assinaturas qualificadas(QES) que têm seguranças jurídicas distintas e são o produto que interessa para o mercado imobiliário.

A assinatura electrónica avançada (AES) garante a autenticidade e integridade de um documento assinado e fornece uma abordagem mais robusta para assinaturas electrónicas, incorporando protocolos de segurança de chave adicionais. De acordo com as medidas estipuladas pelo eIDAS, uma AES deve estar vinculada de forma única ao indivíduo, capaz de identificar o signatário e é concebida utilizando dados para a criação de uma assinatura eletrónica que o signatário pode, com um elevado nível de confiança, utilizar sob o seu controlo exclusivo e está ligada aos dados por ela assinados de tal modo que seja detetável qualquer alteração posterior dos dados(imutabilidade).

A assinatura electrónica qualificada (QES) oferece o mais alto nível de segurança para assinaturas electrónicas e têm o mesmo valor legal que uma assinatura manuscrita. Sim, o mesmo valor legal. É uma assinatura baseada nos mesmos protocolos de segurança que uma assinatura avançada. No entanto, existe uma diferença fundamental entre uma assinatura electrónica avançadas e uma assinatura electrónica qualificadas. Esta última requer um dispositivo de criação de assinatura qualificado (QSCD) que gera assinaturas com um certificado qualificado, ou seja é emitida por dispositivos certificados e é acompanhada de um certificado emitido por um fornecedor de confiança da UE, conforme os requisitos estabelecidos no Regulamento eIDAS, descrito acima. Um documento no qual seja aposta uma assinatura qualificada faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, nos termos do artigo 376. º do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro. Além disso, ao contrário do AES, um QES requer verificação presencial ou por vídeo do signatário como pré-requisito no caso da tecnologia de vídeo. Todos aqueles que trabalham na mediação deveriam usar a Chave móvel Digital ou o cartão de cidadão para obterem a sua assinatura qualificada ao mais baixo custo possível.

Não resta qualquer tipo de dúvidas em relação ao benefício/custo que existe na decisão de se padronizar de uma forma massiva a adopção deste tipo de instrumento tecnológico e jurídico no dia-a-dia da mediação imobiliária ou de qualquer outro player deste mercado tão complexo.

Na mediação, com toda a competição que existe, parece-me ser de facto uma enorme vantagem competitiva.

Por último.

Para aqueles que ainda possam duvidar da legalidade deste tipo de soluções relembro que, em média, apenas 3% de todos os contratos chegam à fase de litigância e posso dizer que espero o dia que um qualquer fornecedor de confiança da comunidade europeia possa provar e garantir a jurisprudência neste tipo de casos, em relação à validade, segurança jurídica e tecnológica deste tipo de processos.

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